부동산 중개수수료(복비) 2026 계산법｜얼마 내야 정상일까?

집 살 때 총비용을 계산해보면 생각보다 크게 느껴지는 항목이 있다.

바로 중개수수료(복비)다.

그런데 이 비용은 “정해진 듯 보이지만” 사실 협상 여지도 있다.

2026년 기준으로 복비 계산 방식과 실전 팁을 정리한다.

중개수수료는 ‘상한’이 정해져 있다

중개수수료는 중개사가 마음대로 부르는 게 아니라 법으로 상한이 정해져 있다.

즉, “최대 얼마까지”만 가능하다.

실무에서 흔히 착각하는 부분이 상한 = 고정요금이라고 생각하는 건데 상한은 말 그대로 최대치다.

복비는 어떻게 계산할까

기본 구조는 단순하다.

거래금액 × 요율(상한)

예를 들어 5억에 매매했다면 상한 요율이 0.4%라면

5억 × 0.4% = 200만 원이 기준이 된다.

여기에 부가세 포함 여부, 현장 관행에 따라 최종 금액이 달라질 수 있다.

핵심

중개수수료는 “상한”이다.
상한 이하로도 충분히 가능하다.

매매 vs 전세, 체감 차이가 큰 이유

매매는 거래금액이 크다 보니 복비가 커 보인다.

전세도 마찬가지다.
보증금이 높아지면 복비도 같이 커진다.

그래서 계약 전 “복비가 얼마 나오는지”를 먼저 계산하는 게 안전하다.

현실적으로 많이 나오는 구간

체감상 이런 식으로 많이 나온다.

✔ 3억대 매매 → 100만 원대 후반~200만 원대
✔ 5억대 매매 → 200만~300만 원대
✔ 전세 2억대 → 60만~100만 원대

(지역/거래유형/요율 상한에 따라 차이 있음)

복비 협상, 언제 하는 게 가장 좋을까

가장 좋은 타이밍은 “계약서 쓰기 전”이다.

이미 계약서 쓰고 난 뒤에는 말하기가 어려워진다.

그래서 실전에서는 이 질문을 먼저 던지는 게 좋다.

“복비는 상한으로 가나요? 조정 가능할까요?”

대부분의 협상은 이 한 문장으로 시작된다.

협상할 때 현실적으로 통하는 말

아래 표현이 가장 무난하다.

• “지금 이사 비용이 커서 복비를 조금만 조정해주실 수 있을까요?”
• “다른 매물도 같이 볼 예정인데, 이번 계약까지 이어지면 조정 가능할까요?”
• “상한으로는 부담이 커서요. 현금영수증/계좌이체 기준으로 정리 가능할까요?”

공격적으로 말하면 오히려 꼬인다.
부드럽게, 현실 사정으로 접근하는 게 제일 잘 먹힌다.

복비는 “정가”가 아니라 “상한”이다.

계약 전 계산하고,
계약 전 물어보면
괜히 손해 보는 일 줄일 수 있다.

복비에서 자주 하는 실수

• 계약서 쓰고 나서 협상하려는 것
• 상한을 고정요금으로 착각하는 것
• 부가세 포함/미포함을 확인 안 하는 것

특히 마지막은 “생각보다 더 나왔다” 이 불만으로 이어지기 쉽다.

핵심 정리

중개수수료는 상한이 정해져 있고, 상한 이하로 조정 여지도 있다.

계약 전 미리 금액을 계산하고, 계약 전 미리 이야기하는 것. 이게 가장 확실한 절약법이다.

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