등기부등본 보는 법 2026 실전｜전세·매매 계약 전 ‘이 3줄’만 보면 된다

전세든 매매든 사고는 대부분 “서류를 안 봐서” 생긴다.

그중에서도 등기부등본은 핵심이다.

복잡해 보이지만 실제로는 딱 3가지만 보면 된다.
오늘은 초보 기준으로, 실무에서 바로 쓰는 방식으로 정리한다.

등기부등본, 왜 꼭 봐야 할까

등기부등본은 한마디로
“이 집의 빚과 권리관계 요약표”다.

집주인이 누구인지,
은행 대출이 얼마나 껴 있는지,
압류나 가압류가 있는지,
이걸 한 번에 확인하는 문서다.

전세는 특히 더 중요하다.
내 보증금이 ‘뒤로 밀릴’ 가능성을 미리 보는 거라서 그렇다.

딱 3개만 보면 된다

아래 3개만 확인해도 사고 확률이 확 떨어진다.

• 표제부 : 집 정보가 맞는지(주소/면적/호수)
• 갑구 : 집주인(소유자)과 ‘소유권 문제’
• 을구 : 근저당(대출), 전세권 등 ‘빚/담보’

핵심

초보가 가장 먼저 볼 건 “을구”다.
을구가 깨끗하면 그 집은 1차 통과다.

1) 표제부에서 체크할 것

표제부는 “집 소개란”이다.

여기서 확인할 건 딱 2개다.

• 계약서에 적힌 주소/동호수/면적이 등기와 같은지
• 오피스텔/아파트/다세대 등 물건 종류가 같은지

주소 한 글자라도 다르면 위험하다.
계약서로 보지 말고 등기 기준으로 맞춰야 한다.

2) 갑구에서 체크할 것 (소유자/압류)

갑구는 소유권 관련 정보다.

여기서는 먼저 “소유자” 이름을 본다.
계약하는 사람(임대인)이 등기상 소유자와 같아야 한다.

그리고 아래 문구가 보이면 한 번 더 확인이 필요하다.

• 압류
• 가압류
• 가처분
• 경매개시결정

이런 단어가 있으면
“왜 있는지”를 설명 듣고, 서류로 확인하고, 보수적으로 판단하는 게 맞다.

3) 을구에서 체크할 것 (근저당/대출)

을구는 핵심이다.
여기에 ‘근저당권’이 있으면 대출이 있다는 뜻이다.

근저당이 있다고 무조건 나쁜 건 아니다.
문제는 “규모”다.

초보 기준으로는 이렇게 생각하면 편하다.

• 대출(근저당)이 크면 → 전세금이 위험해질 수 있다
• 대출이 거의 없으면 → 상대적으로 안전하다

실전 팁

등기부등본은 “오늘 뽑은 것”으로 봐야 한다.
계약 전날/당일에 다시 한 번 떼서 확인하는 게 안전하다.

전세 계약이라면 ‘추가로’ 이것도 본다

전세는 보증금 회수가 핵심이라
등기 외에도 이 2가지는 같이 체크하는 게 좋다.

• 전세보증보험 가입 가능 여부 (안 되면 이유가 있는 경우가 많다)
• 전입신고+확정일자 타이밍 (잔금일 당일이 최상)

등기부등본 확인 체크리스트

• 표제부: 주소/호수/면적 계약서와 일치
• 갑구: 소유자 일치, 압류/경매 문구 여부
• 을구: 근저당(대출) 규모 확인
• 계약 직전 최신본으로 재확인

등기부등본은 어렵지 않다.
표제부/갑구/을구, 이 순서로 보면 된다.

특히 을구만 제대로 봐도
사고의 절반은 피한다.

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