전세사기 피하는 법 2026 체크리스트｜계약 전 반드시 확인할 7가지

전세 계약은 보증금을 맡기는 일이다.

한 번 잘못 들어가면 몇 년 돈이 묶이거나 돌려받지 못할 수도 있다.

전세사기는 대부분 “확인 안 해서” 발생한다.

2026년 기준 실제로 사고를 줄이는 체크리스트를 정리한다.

1. 등기부등본 ‘을구’ 먼저 본다

전세사기의 시작은 근저당 과다다.

을구에 근저당이 많으면 보증금이 밀릴 수 있다.

✔ 근저당 총액 + 전세금이 집값의 80% 넘으면 보수적으로 판단한다.

핵심

을구가 복잡하면
일단 한 번 더 생각한다.

2. 전세보증보험 가입 가능 여부

보험이 안 되는 집은 이유가 있는 경우가 많다.

계약 전에 반드시 묻는다.

“이 집 보증보험 가입 되나요?”

3. 집주인 실소유자 확인

계약하는 사람이 등기상 소유자와 같은지 신분증으로 확인한다.

대리 계약이면 위임장과 인감증명서 확인 필수다.

4. 시세 대비 전세가율 확인

전세가가 매매가의 90%에 가까우면 위험 신호다.

특히 신축 빌라·다세대는 시세 확인이 더 중요하다.

5. 잔금일 등기 재확인

계약 후 안심하면 안 된다.

잔금일 직전 등기부 다시 한 번 확인한다.

근저당 추가되면 바로 대응해야 한다.

6. 전입신고 + 확정일자 당일 처리

잔금 치는 날 전입신고 확정일자 같이 처리한다.

이게 우선순위를 만든다.

7. 특약에 ‘등기 변동 금지’ 넣기

계약서 특약에 이 문장은 넣는 게 좋다.

“잔금일까지 근저당 등 권리 변동 없을 것. 위반 시 계약 해제 가능.”

현실 조언

전세는 싸다고 들어가면
비싸게 배우게 된다.

전세사기 공통 특징

• 시세보다 과도하게 저렴
• 서두르게 하는 계약
• 보험 가입 회피
• 등기 복잡
• 다수 매물 보유 집주인

하나라도 걸리면 속도를 줄인다.

전세는 싸게 들어가는 게 목표가 아니다.

보증금이 안전하게 돌아오는 게 목표다.

핵심 정리

등기부 확인 보험 가입 가능 여부 전입신고·확정일자 특약 작성

이 네 가지만 지켜도 전세사기 확률은 크게 줄어든다.

같이 보면 좋은 글
→ 전세보증보험 가입 조건
→ 등기부등본 보는 법