집값 연 1%만 오르면? 전세가 이기는 구간 계산해봤다
이 말이 항상 맞을까?
집값이 천천히 오르면 얘기가 달라진다.
오늘은 연 1% 상승 기준으로 깔끔하게 계산한다.
1. 오늘의 가정값
집값: 4억
전세: 3억
매수 대출: 2억 8천 (LTV 70% 가정)
대출금리: 연 4%
기간: 5년
집값 상승률: 연 1%
핵심은 단순하다.
집값 상승 이익이
이자 비용을 이기느냐이다.
2. 연 1%면 5년 뒤 집값은?
4억 × (1.01)^5 ≈ 약 4억 2,040만원
시세 차익 ≈ 약 2,040만원
생각보다 얇다.
이제 이자랑 붙여보자.
3. 5년 이자 비용 계산
대출 2억 8천 × 연 4% = 연 이자 약 1,120만원
5년 이자 ≈ 약 5,600만원 (단순 계산)
원금상환(분할상환)은 제외했다.
원금을 갚으면 이자는 줄지만.
현금흐름 부담은 더 커진다.
4. 결론: 연 1%면 전세가 이긴다
[매수]
시세 차익 2,040만원
이자 비용 5,600만원
→ 단순 기준 ‘-3,560만원’
[전세]
집값 상승 이익 없음
이자 비용 없음
→ 자산 방어가 된다
연 1% 구간에서는
매수의 기대수익이 이자에 먹힌다.
5. “매수가 이기려면” 상승률이 얼마여야 하나?
대출 이자(연): 약 1,120만원
집값 4억 기준
연 1,120만원 수익 내려면
상승률이 약 2.8%는 필요하다
즉, 연 3% 전후부터
매수가 ‘숫자상’ 유리해질 가능성이 커진다.
그 아래면 전세가 편해진다.
6. A vs B 선택 비교
전세가 더 유리한 사람
- 집값 상승이 약하다고 본다
- 금리 부담이 크다
- DSR 여유가 없다
- 5년 내 이사 가능성이 있다
매수가 여전히 유리한 사람
- 연 3% 이상 상승을 확신한다
- DSR 여유가 넉넉하다
- 장기 실거주가 확정이다
- 현금이 충분하다(취득세 포함)
현실 결론
집값이 연 1%면.
5년 기준은 전세가 이기는 구간이다.
매수는 ‘상승률 3% 전후’부터 계산이 맞기 시작한다.
결정 기준은 결국 집값 방향과 DSR 여유이다.
▼ 같이 보면 계산이 더 빨라진다
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