무주택 유지 vs 지금 매수, 5년 뒤 자산 차이 계산해봤다

무주택 유지 vs 지금 매수, 5년 뒤 자산 차이 계산해봤다

지금 집을 사야 할까?

아니면 무주택으로 버텨야 할까?

감정 빼고 숫자로만 보자.

1. 오늘의 가정값

집값: 4억

전세: 3억

매수 시 대출: 2억 8천 (LTV 70% 가정)

자기자본: 1억 2천

대출금리: 연 4%

집값 상승률: 연 3% (보수적 가정)

기간: 5년

핵심은 2개다.

집값이 오르느냐.

이자가 얼마나 나가느냐.

2. 지금 매수하면 5년 뒤 집값

4억 × (1.03)^5 ≈ 약 4억 6,400만원

시세 차익 ≈ 약 6,400만원

겉으로는 좋아 보인다.

하지만 이자 비용을 빼야 한다.

3. 5년 이자 비용 계산

대출 2억 8천 × 연 4% = 연 이자 약 1,120만원

5년 이자 ≈ 약 5,600만원 (단순 계산)

여기서 원금상환(분할상환)은 계산에서 제외했다.

원금을 갚으면 이자는 더 줄어든다.

대신 현금흐름은 더 빡세진다.

4. 매수 vs 무주택 유지, 5년 뒤 ‘자산 차이’

[매수]

시세 차익 6,400만원

이자 비용 5,600만원

→ 단순 기준 순증가 약 800만원

[무주택 유지(전세)]

집값 상승 이익 없음

이자 비용 없음

→ 자산 변화 거의 없음

결론이 의외지.

연 3% 상승 + 금리 4%면.

5년 기준으론 차이가 크지 않다.

5. 승부를 가르는 조건 3개

조건 1) 집값 상승률

연 4~5%면 매수가 확실히 유리해진다.

연 1~2%면 매수 메리트가 급감한다.

조건 2) 금리

금리 5%로 올라가면 이자 비용이 확 튄다.

매수 쪽 기대수익이 얇아진다.

조건 3) DSR 여유

DSR 빡빡하면 생활이 무너진다.

그 순간 매수는 ‘투자’가 아니라 ‘부담’이 된다.

6. A vs B 선택 비교

무주택 유지가 유리한 사람

  • 금리 상승이 무섭다
  • 소득이 불안정하다
  • 현금이 부족하다
  • 1~2년 내 이사 가능성이 있다

지금 매수가 유리한 사람

  • DSR 여유가 있다
  • 최소 5년 이상 실거주 확정이다
  • 상승장 신호가 보인다
  • 현금이 1억 이상 있다

현실 결론

연 3% 상승, 금리 4% 기준이면.

5년 뒤 자산 차이는 생각보다 크지 않다.

DSR이 빡빡하면 무주택이 정답이다.

DSR 여유 + 장기 실거주면 매수가 맞다.

▼ 같이 보면 계산이 더 빨라진다

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