LTV·DTI·DSR 차이 한 번에 정리｜집 살 때 헷갈리는 대출 기준

집을 사려고 대출을 알아보면 반드시 듣게 되는 말들이 있다.

LTV, DTI, DSR.

이름부터 어렵다 보니 대충 비슷한 규제라고 넘기는 경우가 많다.

하지만 이 세 가지를 제대로 이해하지 못하면 대출 계획이 처음부터 틀어진다.

LTV란 무엇인가

LTV는 주택 가격 대비 대출 비율을 의미한다. 예를 들어 집값이 5억이고 LTV 60%라면 최대 3억까지 대출이 가능하다. 즉 “집값 기준 규제”다. 지역, 주택 유형, 생애최초 여부에 따라 비율이 달라진다.

DTI는 어떤 기준인가

DTI는 연소득 대비 대출 상환 비율이다. 쉽게 말해 1년에 버는 돈 중 얼마까지 대출 원리금으로 쓸 수 있는지를 본다. DTI 60%라면 연소득의 60% 이내에서 상환 가능해야 한다는 의미다.

DSR이 가장 까다로운 이유

DSR은 모든 대출을 합산한다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 포함된다. 그래서 체감 규제가 가장 강하다. 소득이 높지 않으면 DSR에서 막히는 경우가 많다.

체감 순서

가장 느슨한 기준 → LTV
중간 → DTI
가장 빡센 기준 → DSR

정책대출에서 중요한 포인트

디딤돌대출이나 보금자리론은 DSR 대신 DTI를 적용하는 경우가 많다. 그래서 시중은행보다 대출 한도가 더 나오는 이유다. 이 점 때문에 무주택 실수요자는 정책대출을 먼저 검토해야 한다.

실제 집 살 때 적용 순서

현실에서는 이렇게 판단한다. 

1️⃣ LTV로 최대 한도 계산

2️⃣ DTI 또는 DSR로 상환 가능 여부 확인

3️⃣ 소득·기존 대출 반영 

 이 세 단계를 모두 통과해야 대출 실행이 가능하다.

자주 하는 착각

“LTV 여유 있으니까 대출 다 나올 줄 알았다” 이 착각이 가장 흔하다. 실제로는 DSR이나 DTI에서 막히는 경우가 많다. 집값보다 소득 구조가 더 중요해지는 이유다.

대출은 집값으로 결정되지 않는다.

소득과 상환 능력이 마지막 기준이다.

핵심 정리

✔ LTV는 집값 기준 

✔ DTI는 소득 대비 상환 비율

✔ DSR은 모든 대출 합산 규제 

집을 사기 전 이 세 가지를 미리 계산해두면 대출에서 막힐 확률이 크게 줄어든다.

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